Singapura Perketat Aturan Jual-Beli Properti Usai Harga Melonjak

Singapura akan menambah pembatasan baru untuk mencegah praktik flipping pada sebagian jenis hunian, seiring upaya pemerintah meredam spekulasi dan meningkatkan keterjangkauan di pasar properti kota keuangan yang sedang bergairah ini.

Flipping adalah praktik membeli properti (rumah/apartemen), lalu menjualnya kembali dalam waktu singkat untuk meraup keuntungan besar.

Mengutip Bloomberg, pihak berwenang akan memperkenalkan langkah-langkah baru yang menargetkan apa yang disebut Executive Condominium (EC), demikian disampaikan Menteri Pembangunan Nasional Chee Hong Tat dalam pidatonya pada Jumat.

EC, sejenis perumahan semi-publik, diperkenalkan tiga dekade lalu di Singapura, di mana sebagian besar warga lokal tinggal di flat bersubsidi yang dibangun pemerintah.

Masa tinggal wajib pemilik di apartemen mereka akan dilipat duakan menjadi 10 tahun sebagai bagian dari upaya membantu pembeli rumah pertama kali mendapatkan unit, kata Chee.

EC dibangun oleh developer swasta dan memiliki fasilitas seperti kolam renang, namun unit baru harganya lebih murah dari sebagian besar kondominium swasta, dan pembeli bisa mengajukan subsidi pemerintah untuk pembelian tersebut.

Pembatasan baru ini dimaksudkan untuk mendinginkan kenaikan harga properti dan mengurangi apa yang telah muncul sebagai bentuk arbitrase antara unit EC dan kondominium swasta.

Beberapa pemilik rumah telah menjual EC mereka dengan keuntungan besar di pasar sekunder, segera setelah unit mereka memenuhi syarat untuk dijual.

Selama masa yang dikenal sebagai minimum occupation period (periode tinggal wajib minimum), pembeli EC baru harus menunggu hingga masa tersebut berakhir sebelum mereka bisa menyewakan seluruh unit, menjualnya kepada warga Singapura atau penduduk tetap, atau membeli rumah lain.

"Kami harus memenuhi permintaan perumahan yang terus kuat sambil menangani kebutuhan yang semakin beragam di setiap tahap kehidupan," kata Chee, Jumat (8/5).

"Kami harus memastikan flat kami tetap terjangkau dan dapat diakses di tengah perubahan kondisi ekonomi," imbuhnya.

Saham Properti Anjlok

Saham developer anjlok setelah pengumuman tersebut. City Developments Ltd., pemain kunci di pasar EC, turun hingga 2,4 persen. Frasers Property Ltd., yang juga pernah membangun proyek serupa, turun hingga 4,4 persen setelah secara terpisah melaporkan penurunan laba semester pertama.

Langkah-langkah ini bagaikan pedang bermata dua, kata CEO Frasers Property Panote Sirivadhanabhakdi dalam konferensi pers pasca-kinerja keuangan. Meski perusahaan akan berhati-hati, ia mengatakan harga properti masih diperkirakan akan naik.

City Developments menyatakan dalam pernyataan resmi bahwa langkah-langkah ini tidak akan berlaku untuk dua proyek EC mereka yang dijadwalkan diluncurkan tahun depan, dan perusahaan mendukung upaya pemerintah.

Langkah ini hanya akan berlaku untuk lahan yang dijual pemerintah untuk kelas perumahan tersebut dengan tender yang ditutup pada atau setelah 8 Mei.

Dengan mengecualikan lima proyek EC yang belum diluncurkan, developer proyek-proyek tersebut mendapatkan sebuah "bonus tak terduga" karena perubahan ini memperkuat daya tawar harga mereka, tulis Nicholas Mak, kepala riset portal properti lokal Mogul.sg, dalam sebuah catatan.

EC tunduk pada pembatasan yang biasanya berlaku untuk perumahan publik. Pembeli harus berpenghasilan tidak lebih dari SGD 16.000 (sekitar USD 12.600) per bulan untuk memenuhi syarat membelinya. Namun harga unit-unit ini telah melonjak drastis, dan para analis serta legislator telah menyuarakan kekhawatiran soal keterjangkauannya.

Berdasarkan perubahan aturan tersebut, pemilik harus menunggu 15 tahun sebelum dapat menjual EC mereka kepada orang asing dan badan usaha.

Developer tidak lagi diperbolehkan menawarkan skema pembayaran ditunda (deferred payment scheme) untuk EC yang belum selesai dibangun, yang memungkinkan pembeli menunda sebagian besar pembayaran mereka hingga unit siap dihuni.

Pemerintah juga tengah meninjau batas penghasilan bulanan sebesar SGD 14.000 untuk flat build-to-order (BTO) yakni unit perumahan publik baru guna memastikan flat tersebut tetap terjangkau dan dapat diakses oleh sebagian besar rumah tangga Singapura, kata Chee.

Singapura sebelumnya telah memperkenalkan berbagai pembatasan yang sebagian besar menargetkan pasar swasta, termasuk pajak 60% untuk pembelian oleh orang asing.

Pada 2024, kota ini menambahkan langkah-langkah termasuk batas pembiayaan untuk sebagian hunian publik. Baru-baru ini, pemerintah juga memperketat pajak bagi penjual properti swasta yang ingin melakukan flipping aset dalam beberapa tahun, yang sebelumnya telah mendatangkan keuntungan besar bagi para spekulan.

Singapura sebelumnya pernah menarget spekulasi di pasar EC. Pada 2013, pemerintah memperkenalkan aturan termasuk pembatasan ukuran unit maksimal 160 meter persegi.

Chee mengatakan pada Maret lalu bahwa pihak berwenang sedang meninjau kebijakan untuk kelas perumahan ini.

Harga rumah swasta telah melonjak dalam beberapa tahun terakhir dan terus menggeliat dengan kenaikan lebih tinggi dari perkiraan pada kuartal pertama, didorong terutama oleh permintaan dari warga lokal dan imigran kaya akan unit baru.

Nilai jual kembali perumahan publik, yang biasanya bergerak seiring dengan harga swasta, juga telah melonjak, meskipun mengalami penurunan untuk pertama kalinya dalam hampir tujuh tahun pada kuartal lalu.